하루에 끝내는 재개발 재건축 * 부동산 *재테크 *김중순 *

*도서명 : 하루에 끝내는 재개발 재건축

*지은이 : 김중순

*발행처 : 한솜미디어

*쪽 수 : 288쪽 / 반양장본

*판 형 : A5(신국판)

*정 가 : 16,000원

*출판일 : 2019년 4월 25일 <홈으로 가기>

*분 류 : 경제경영 > 재테크/금융 > 부동산

*ISBN : 978-89-5959-504-4 03320

이 책은?: 현장 공인중개사가 발로 쓴 생생한 재개발·재건축 안내서; ‘부동산’이라 쓰고 ‘심리전’이라 읽는다!; “어느 순간 거의 모든 사람들이 비관적인 시각을 가질 때, 더 이상 증시붕괴는 없다고 해도 과언이 아니다. 대다수 군중의 움직임에 역행해서 행동하기란 참으로 어려운 일이다. 그러나 모두가 주식을 팔 때, 또 모든 상황이 최악으로 보일 때 사야 한다. 반대로 모두가 앞다투어 주식을 살 때 매도해야 한다.”; <중략>; 원숭이마을에 사과나무 한 그루가 있었다. 하지만 사과는 너무 높이 달려 있고 가시덩굴이 있어서 원숭이들에게는 그림의 떡이었다. 하루는 용기 있는 원숭이 한 마리가 근처에 있던 시소를 타고 올라가서 사과를 맛있게 먹었다.; “냠냠”; 그런데 시소는 움직이지 않았다. 약간 뻑뻑한 시소여서 삐거덕거리는 소리만 날 정도였다. 그런데 이를 본 다른 원숭이 한 마리가 시소 위에 올라 역시 사과를 먹고 내려왔다. 밑에서 바라만 보던 원숭이들은 먼저 올라간 원숭이를 보다가 우르르 한꺼번에 시소에 올라 사과를 먹으려고 했다. 그러던 찰나 뻑뻑했던 시소는 갑자기 몰려든 원숭이의 무게를 견디지 못하고 곤두박질치게 된다. 한꺼번에 올라갔던 원숭이들은 사과를 먹지도 못하고 추락하는 사태가 발생했다.; 투자와 관련한 대중심리를 원숭이에 비유한 것이다. 청약통장, 갭 투자 열풍, 꼬마빌딩, 똘똘한 한 채와 같은 집단적 변화가 일어나면 개미들은 참지 못하고 동참하게 된다. 그러나 부동산시장을 움직이는 큰 물줄기는 지표 너머의 심리다. 매도자와 매수자 간 치열한 심리싸움 결과에 따라 어느 한 방향으로 가격쏠림 현상이 나타난다. 가격이 폭등하거나 폭락하는 것도 사실에 근거한 실체보다는 심리적 요인이 그 이면에 깔려 있는 것이다.; 본서는 부산의 재개축(재개발+재건축) 현장에서 부동산중개와 컨설팅을 겸하고 있는 필자가 그간 블로그(blog.daum.net/kjs1906)에 게재했던 내용들을 정리한 것이다. 재개축 관련 입문서이자 투자를 위한 최소한의 학습도구라 생각한다.; 재개축은 <도시정비법>이라는 법에 근거하고 있기 때문에 법적 용어도 많고 불확실성도 존재하는 것은 사실이나 기본적인 용어와 절차 정도만 파악하면 투자 시기나 수익률을 어느 정도 예측할 수 있기 때문에 누구나 쉽게 접근할 수 있다. 재개발·재건축으로의 즐거운 여행이 되기를 기대하면서….; - 본서 <prologue> 중에서 발췌

책속으로...: 최고의 병법서라 불리는 『손자병법』에 “적국을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적국을 쳐부수는 건 그다음이다. 적군을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적군을 전멸시키는 걸 최고라 하지 않는다. 싸우지 않고 굴복시키는 것을 최고라고 한다.” 그러나 살을 비비며 복잡한 이해관계에 따라 움직이는 세상은 매 순간이 전장이나 다름없다. 물불 가리지 않고 싸워도 될까 말까 한데 어찌 싸우지 않고 이기라는 것인가. 피를 묻히든 피를 묻히지 않든 싸움에서 이기려면 우선 싸움터로 나서야 한다.; 어느 가난한 사람이 매일 성인聖人 조각상에 빌었다.; “제발, 제발, 제발, 복권에 당첨되게 해주세요.”; 참다못한 조각상이 버럭 쏘아붙였다.; “제발, 제발, 제발, 복권부터 사라.”; 부동산으로 결과를 내려면 투자하는 것이 먼저다. 투자하려면 준비가 필요하다. 특히 재개발·재건축은 비교적 소액으로도 가능하지만 현재가치가 아닌 미래가치에 대한 투자이므로 어느 정도의 불확실성이 존재하기 마련이다. 따라서 더 철저히 준비해야 한다. 준비 없이 전쟁터에 나서는 건 무모한 일이다.; 2017년 5월 ‘뉴스1’에서 내로라하는 부동산 전문가 35명에게 ‘대선이후 부동산시장 전망 조사’를 실시했다. 먼저 ‘문재인 정부가 들어선 이후 유망한 투자처’를 묻는 질문에 34%인 12명의 전문가들이 재개발·재건축을 꼽아 1위에 올랐다. 물론 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 있지만 시장 침체가 길어지면 언제든 풀릴 수 있다고 보는 동시에 결국 미래가치가 있는 현재가치에 투자를 하게 되므로 30~40년 된 아파트는 여전히 비싼 몸값을 유지할 것으로 예상한 결과다. 그리고 ‘향후 가장 인기가 있을 것으로 보이는 부동산 상품’을 선택하라는 질문에 무려 57.1%인 20명이 재개발·재건축을 꼽아 역시 1위를 차지했다.; 2위는 경매로 5명의 전문가들이 선택하여 14.3% 불과했다. 재개발·재건축이 인기 있는 이유는 정권이 바뀌어도 시장이 불안정한 상황에서 미래가치가 담보될 것으로 보기 때문이다. 이처럼 재개발·재건축은 상대적으로 부동산시장 상황이나 정부정책에 크게 영향을 받지 않는다는 반증이다.; 재개발·재건축은 <도시 및 주거환경정비법>(이하 ‘도시정비법’)상 정비사업 방식의 하나이다. 따라서 재개발·재건축을 이해하기 위해서는 토대가 되는 <도시정비법>의 기본적인 내용을 먼저 파악할 필요가 있다.; ‘정비사업’이란 <도시정비법>에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역 내에서 정비기반시설을 정비하고 건축물을 개량·건설하는 것으로, 대상 구역의 기반시설의 정도, 용도지역, 시행 목적 등에 따라 주거환경개선사업, 재개발 및 재건축사업, 가로주택정비사업으로 구분된다. 즉 도시기능을 회복하기 위해 도시 내 주거환경이 불량한 지역의 물리적 환경개선을 위한 계획적인 사업방식을 통칭하는 것이다. 즉 노후화된 불량 건축물이 과다한 지역을 대상으로 도로, 주차장, 공원 등과 같은 정비기반시설을 설치하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시키고자 하는 일련의 절차를 말한다.; 재개발·재건축은 <국토의 계획과 이용에 관한 법률>에 의거 도시군관리계획 중 도시정비사업의 일환으로 시행되는 방식이며, 추진 절차는 <도시정비법>이라는 특별법에 따른다.; - <이하생략>-

<본문> 중에서

이 책의 차례: 프롤로그 - ‘부동산’이라 쓰고‘심리전’이라 읽는다!; 서문; 제1장; 맛보기 <도시정비법>; 1. 재개발·재건축사업 절차; 2. 재개발·재건축의 ‘토지등소유자’ 산정 방법; 3. 재개발·재건축 르네상스가 시대가 도래하고 있다; 제2장; 재개발·재건축 절차 13단계; 1. 정비기본계획; 2. 정비구역지정; 3. 추진위원회 승인; 4. 조합설립인가; 5. 시공사선정; 6. 사업시행인가; 7. 분양신청 및 종전자산평가; 8. 관리처분인가; 9. 이주·철거 및 조합원 동·호수 추첨; 10. 착공; 11. 일반 분양; 12. 준공 및 입주; 13. 청산 및 해산; 제3장; 재개발·재건축 물건별 분양자격; 1. 단독·다가구주택; 2. 공동주택; 3. 무허가건축물; 4. 근린생활시설; 5. 토지; 6. 토지와 관련한 기타 사례; 7. 정비구역 해제 후 다시 지정된 경우의 분양자격; 제4장; 재개발·재건축 진행 단계별; 가격변동 추이 및 투자전략; 1. 재개발 진행 단계별 가격변동 추이; 2. 재건축 진행 단계별 가격변동 추이; 3. 재개발 진행 단계별 투자전략; 4. 재개발·재건축 물건별 가격변동 추이; 5. 재개발 투자의 목적; 제5장; 재개발 적정 투자시기 및 투자수익률 분석; 1. 재개발 적정 투자시기 5point; 2. 투자수익률 분석; 3. 투자수익률 간편 계산; 제6장; 재개발·재건축 특약사항; 1. 기본특약사항; 2. 진행 단계별 특약사항; 제7장; 부산지역 재개발사업 현황; 1. 금정구 : 금정산을 품은 명품 주거지; 2. 동래구 : 온천천을 품은 3·1운동 성지; 3. 연제구 : 부산의 스포츠메카이자 행정 1번지; 4. 부산진구 : 부산 최대 상권을 자랑하는 부산의 지존; 5. 동구 : 북항 재개발 최대 수혜지역이자 항구의 관문; 6. 남구 : 뛰어난 정주환경을 자랑하는 아파트 주거 1번지; 7. 수영구 : 바다와 산을 품은 연인들의 천국; 8. 해운대구 : 부산의 강남이자 부산의 랜드마크; 9. 기장군 : 산과 바다가 만나는 도농복합의 숲세권 주거지; 10. 중구 : 과거와 현재가 공존하는 오피스 1번가; 11. 영도구 : 피란민의 동네이자 부산 관광 1번지; 12. 서구 : 부산을 대표하는 수산물 1번가; 13. 사하구 : 서부산권 교통축이자 신흥주택지의 산실; 14. 사상구 : 스마트시티로 재탄생하는 부산의 보물; 15. 북구 : 낙동강과 숲이 만나는 힐링 주거 1번지; 16. 강서구 : 국제신도시와 에코델타시티가 꿈꾸는 부산의 미래; 제8장; 재개발·재건축 핵심용어 20; 1. 재개발과 재건축; 2. 분양권과 입주권; 3. 1조합원 2입주권; 4. 비례율; 5. 원조합원과 승계조합원; 6. 지분제와 도급제; 7. 권리가액; 8. 무상지분율; 9. 이주비·이주촉진비, 이사비·주거이전비; 10. 감정평가; 11. 관리처분인가; 12. 영업손실보상; 13. 지역주택조합; 14. 초과이익환수제; 15. 체비지와 보류지; 16. 현금청산; 17. LTV·DTI·신DTI·DSR·RTI·LTI; 18. 계약면적·공급면적·전용면적·공용면적·서비스면적; 19. 뉴스테이와 공공지원민간임대주택; 20. 자율주택정비사업; 에필로그

지은이 소개: 지은이 _ 김중순; 첨단 디지털 시대지만 ‘휴대폰 든 손보다 책 든 손이 이긴다’는 신념으로 고전 읽기와 글쓰기로 ‘대확행’을 즐긴다. 유행병처럼 쏟아지는 인문 정보를 체계적으로 비교·분석해 양질의 고급 정보로 바꿔 독자들에게 쉽게 전달하고 있다.; 동의대에서 경영학을, 동 대학원에서 기업문화를 그리고 부산대 경영대학원에서 경영전략을 공부했다. 오랜 금융기관 경력을 밑천 삼아 미래경영연구소 대표 컨설턴트를 거쳐 (주)콜롬부스인베스트먼트와 HKC TOBACCO(주) 대표이사를 지냈다. 파라다이스그룹 CI추진위원과 기업문화 강사를 거쳐 여러 대학과 기업체, 상공회의소 등에서 인문학과 기업문화를 접목한 인문 경영을 전파하다 ‘어공(어쩌다 공인중개사)’이 되었다.; 금융전문가, 기업 CEO, 컨설팅 등 축적된 다양한 경험을 토대로 지금은 부산지역 재개발·재건축 현장을 직접 발로 뛰며 부동산중개와 투자 컨설팅을 겸하고 있다. ‘부동산에도 인문학이 필요하다’는 접근으로 입지와 지표 그 너머의 사람을 탐구하는 데 진력하고 있다.; 본서는 부동산 관련 첫 결실이다. 대부분의 투자가 그러하듯 준비없이 시작한 결과는 도로 아미타불이 되기 일쑤다. 부동산투자는 평생 모은 돈이 왔다 갔다 하기 때문에 목숨 걸고 준비해야 한다. 특히 ‘재개축’(재개발+재건축)은 <도시정비법>이라는 법에 근거하기 때문에 더 치열하게 준비해야 한다.; 그간 우리나라 주택시장은 재개축이 주도했고 향후 르네상스 시대를 앞두고 있지만 여전히 많은 사람들이 재개축 투자를 어려워한 나머지 강 건너 불구경하듯 한다. 그도 그럴 것이 재개축은 현재 가치가 아닌 미래가치에 대한 투자이므로 손에 딱 잡히지 않는다. 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 와 비례율, 사업비, 감정평가, 추가분담금, 무상지분율 등과 같은 법적 용어에 온통 추정과 예측으로 투자를 결정해야 하기 때문에 머뭇거릴 수밖에 없다. 본서가 재개축 투자를 머뭇거리는 이들에게 ‘준비’라는 작은 도구가 되었으면 한다.; 지은 책으로는 『마키아벨리처럼 출근하고 공자처럼 퇴근하라』, 『청춘멘토』, 『1:100 vs 100:1』, 『꿈을 디자인하라』, 『우리나라의 기업문화 개발전략』 등이 있다.

홈으로 가기

back