이 책은?

 

“반갑습니다. 전국에 계신 시청자 여러분 ‘부동산 고민 무엇이든 물어보세요’의 이윤환입니다. 전화 00-000-0000로 지금 전화주시면 여러분의 고민을 바로 해결해 드리겠습니다.”

 

생방송으로 진행되는 RTN부동산TV와 머니 투데이MTNTV에서 필자의 오프닝 멘트이다. 필자는 방송, 전화, 문자, 인터넷, 직접상담을 통해 많은 부동산 관련 고민을 듣고 해결자로 나서고 있다. 나름대로 최선을 다하여 상담을 해드리고 있지만 상담자 모두에게 100% 만족할 수 있는 해결책을 드릴 수 있는 것은 아니다.

상담내용을 보면 세무, 법률, 시세, 전망, 어떤 부동산을 먼저 팔아야 할지, 언제 팔아야 할지, 어떤 지역 어떤 종목을 사야 할지부터 헤아릴 수 없는 갖가지 고민을 접하곤 한다. 이에 대해 속 시원한 답을 해드리고 싶지만 부동산 시장에 비추어 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많이 있다.

특히 많은 부동산을 대출받아 보유하고 있는 소위 하우스푸어House Poor―‘집을 보유한 가난한 사람’을 말한다. 이들은 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로, 외형상 중산층이지만 원리금상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 상태이다―에게 방향을 잡아드리는 것이 곤혹스러울 수밖에 없다.

 

이러한 상담내용을 비추어 부동산 투자에 대하여 기초적으로 방향을 잡을 필요가 있다고 생각되어 글을 쓰기 시작하였다. 시중에는 부동산 투자와 관련된 책들이 상당히 많이 있다. 필자도 이 책을 내면서 다양한 많은 책들을 접하고 참고하여 집필을 하였다.

중요한 건 필자의 의도인데, 이 책을 통하여 부동산 투자를 좀 더 쉽게 정리하고자 하는 데 있다. 비슷비슷한 내용에 페이지 수 늘리기 위해 살을 붙이는 수준의 책을 내는 것은 의미가 없다. 필자가 이 책을 편찬한 의도에 대하여 말씀드리고 싶다.

 

1. 우선 ‘아는 것이 힘이다’, ‘알아야 면장을 하지’라는 속담이 있듯이 부동산 투자를 알기 위해서는 기초지식을 알기 쉽게 정리할 필요가 있다.

2. 부동산 투자에 대한 체크리스트를 통하여 사전에 점검하고 계획할 수 있는 필수참고서 같은 책이 필요하다.

3. 쉽고 군더더기 없는 부동산 투자법으로 초보 부동산 투자자에게 도움 되기를 원한다.

4. 효율적인 독서로 여러분의 소중한 시간이 돈이 되는 시간이 되기를 원한다.

5. 경험보다 중요한 부동산 투자 자산은 없다. 필자 또한 다양한 투자실패도 해보고 성공도 해보았다. 투자의 실패를 줄이고 성공을 맛본 경험을 간접적으로 접하길 원한다.

6. 속이거나 기만하지 않고 투명하고 솔직한 글이 되기 위해 최선을 다하였다.

7. 즐겁고 건전한 부동산 투자 문화 만들기에 앞장서고자 한다.

8. 필자의 생각과 독자의 생각을 좁혀 나눔의 문화를 함께하고 싶다. 돈이 아니라 사람을 더 소중히 여기는 인간다움을 기초로 한 부동산 투자 공동체를 지향한다.

 

이 책에서는 어디에 투자하면 돈을 벌 수 있다는 내용보다는 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 필요한 기초지식과 정보, 절차, 투자방법 등을 6하원칙에 입각하여 다루었다.

또한 부동산 투자 시 실수하지 않도록 유의해야 할 점은 무엇인지를 장점과 단점 등을 통하여 말하였다. 그리고 실생활과 밀접한 관련이 있으며 부동산과 관련된 최근 이슈를 다뤄 부동산에 대해 잘 모르는 초보자도 쉽게 이해할 수 있고 실질적인 도움을 받을 수 있도록 하였다.

부동산 투자를 처음 시작하는 사람들은 이 책 저 책 보는 것보다는 이 책을 몇 번씩 읽어 자기 것으로 만드는 것이 더 도움이 되지 않을까 싶다.

 

이 책이 부동산 투자를 위해 기초를 다지기 위한 필수참고서로 이용되기를 바란다.

‘돌다리도 두들기며 가라’는 얘기가 있듯이 이 책은 6하원칙에 따른 부동산 투자법을 1편에서는 6하원칙과 절차 편으로 왜, 누가, 언제, 어떻게와 2편에서는 지역, 종목, 전략 편으로 나누어 하나하나 반드시 알고 짚어가야 할 내용으로 편찬을 하였다.

 

 책속으로...

 

필자가 부동산 고민상담과 컨설팅을 하다 보면 상담자의 생활 전반에 걸친 내용까지 상담내용이 깊어지곤 한다. 상담내용 중에 자녀를 둔 부모들과 자녀에 대한 상담을 거쳐야 할 때도 있다. 상담을 하다 보면 미래에 대한 생각이 없다는 이유로 자녀와 갈등을 겪는 부모들을 자주 본다. 과거보다 삶은 풍요로워졌지만 자녀들의 미래에는 꿈이 없어 보인다고도 말한다.

 

간혹 졸업 후 직업이나 하고 싶은 일을 물으면 돈만 많이 벌고 싶다고 대답하는 아이들도 있다. 하지만 많은 돈이 생기면 무엇을 할 것인지 질문하면 목적이 불분명하다. 또한 공부를 하는 이유도 좋은 대학이나 취직에 그친다. 대학 입학과 취업 자체가 마지막 목적처럼 말이다.

그러나 그들은 스스로 해야 될 일이 많아지는 성인기로 접어들면서 끊임없이 생각하며 살아야만 한다. 그 생각이 바로 목적 있는 삶이기도 하다.

 

필자는 대학 전공을 한국해양대학교에서 항해학을 하였다. 상선을 항해하는 마도로스로서 여러 나라를 다녀온 경험이 있다. 배는 목적 없이 간다면 표류하는 것이요, 목적 없이 여행하는 사람은 방랑자에 불과하다. 목적 있는 삶으로 가는 길은 때론 두려움과 불안으로 어렵기도 하다. 하지만 목적을 향한 열정, 도전, 용기를 가지고 행동한다면 결국 목적을 달성하게 된다.

 

목적이 뭐가 그리 대단할까 생각하겠지만 세계적인 부호이며 사회기부자로 존경받는 미국의 카네기, 워런 버핏, 빌 게이츠만 보더라도 그 중요성은 무시할 수 없다. 그들은 성공에 대한 목적이 분명하기에 성공했다. 부자가 된 이후에도 다른 사람과 더불어 잘 사는 세상을 꿈꾸는 목적이 있었기에 기부하는 삶을 선택했다.

 

목적 있는 삶은 인간을 성장시킨다. 목적이 있는 자들은 성공에 대한 강한 열정으로 도전하기에 결국 목적을 달성하고 성공에 이른다. 자신의 삶의 목적이 무엇인지 지금 생각해 보자. 도착할 목적지를 정했다면 이제 항해하면 된다.

이렇듯 삶의 목적까지 운운하며 거창하게 부동산 투자목적으로 연결 지을 필요가 있을까? 그에 대한 답은 반드시 필요가 있다는 것이다. 부동산을 투자하는 데 있어 막연하게 돈을 벌기 위함이라고 한다면, 학생들이 공부하는 목적이 졸업 후 취업하거나 사업하여 돈만 많이 벌고 싶다는 것과 무엇이 다를까?

 

대한민국은 한국전쟁으로 피폐했던 60년 전 과거 모습에 비추어 이제 OECD, G20회원국으로 도약 발전하였다. 얼마 전에는 핵안보 정상회담을 위해 세계의 55개국 정상들이 서울에 모였다. 이러한 국가위상의 도약에 발맞추어 부동산 가격은 물가상승과 비교할 수 없을 만큼 높은 상승을 하였다. 이는 과거와 통계에 비추어 부동산 투자로 재테크를 하면 반드시 성공할 수 있다는 이론이 성립할 수 있었다.

하지만 이마저도 과거로 인식되어야 할 것 같다. 이제 한국 경제는 미국, 일본, 중국, 유럽에 이르기까지 국가재정, 통화불안정 등의 영향으로 혼자만 성장을 거듭할 수 없게 되었다. 결론적으로 이 상황은 국가경제, 부동산 시장을 모두가 몸으로 느끼고 있는 체온과도 같다.

 

필자가 받는 고민상담 내용을 보면, 내가 소유한 부동산의 전망은? 언제 팔아야 하죠? 여러 부동산 중에 어떤 것을 먼저 팔죠? 팔고 나면 어떤 부동산으로 갈아타야 하죠? 전세로 가야 해요? 이 시기에 매입을 해야 해요? 어디에 사야 하죠? 어느 부동산을 사야 하죠? 어떤 방법으로 사야 하죠? 팔 때 세금은요?

이런 많은 유형의 고민들의 출발은 부동산 투자의 목적부재에 있지 않을까 한다. 따라서 먼저 왜 부동산을 구입했는지, 왜 팔려는지, 왜 구입하려 하는지를 생각하는 것이 순서가 아닐까 한다. 6하원칙에 따른 부동산 투자법에 접근할 때 본인에게 맞는 6하원칙을 어느 정도 정립하는 계기가 되기를 바란다.

 <이하 생략>

 

- <1권 본문> 중에서

 

 이 책의 차례

 

부동산 디딤돌 1권 

 

지은이의 말 / 4

6하원칙에 따른 부동산 투자 / 12

 

PART1,  Why - 왜

01 부동산 투자에 대하여 _ 24

02 부동산 투자의 환경 _ 27

03 부동산 투자 위험의 유형 _ 28

04 부동산 투자 시 필요한 설계 _ 31

05 부동산 투자의 목적 _ 33

06 실패와 성공 투자방법 _ 35

07 투기와 투자 비교 _ 37

08 부동산 투자의 장단점 _ 40

09 목표설정 디딤돌 _ 44

10 투자 마인드 디딤돌 Ⅰ _ 47

11 투자 마인드 디딤돌 Ⅱ _ 51

12 투자 마인드 디딤돌 Ⅲ _ 54

 

PART2,  Who - 누가

01 직접·간접 부동산 투자 _ 66

02 공동·단독 부동산 투자 _ 75

03 남·녀별 부동산 투자 _ 81

04 적극적(공격적)·소극적 부동산 투자 _ 89

05 지식 유·무 부동산 투자 _ 90

06 노·소 부동산 투자(연령대별 부동산 투자) _ 94

07 경험 유·무 부동산 투자 _ 98

08 명의신탁 _ 100

09 공동명의 _ 102

 

PART31,  When - 언제

01 투자 타이밍 잡기 위한 절차 _ 108

02 부동산 경기의 주기 _ 114

03 부동산 투자 타이밍 전략에도 준비가 필요하다 _ 117

04 매수 타이밍의 투자 원칙 _ 119

05 매도 타이밍의 투자 원칙 _ 126

06 부동산 투자의 성공 여부는 타이밍과 실천에 달렸다 _ 129

 

PART4,  How - 어떻게(부동산 투자의 절차)

<투자를 위한 첫걸음>

01 정보 수집하기 _ 136

02 시세 파악하기 _ 151

03 사전 검토사항 _ 161

-하자 - 권리관계, 물리적 상태 / 161

-임대차 / 173

-융자 - 융자 가능액, 금리, 중도상환, 만기 / 182

-최종검토 - 전문가와의상담 / 192

 

<투자의 방법론>

04 부동산 구입방법Ⅰ _ 197

-청약 / 197

-분양 / 209

05 부동산 구입방법 Ⅱ _ 213

-매매 / 213

-교환 / 226

06 부동산 구입방법 Ⅲ _ 232

-경매 / 232

-공매 / 242

-NPL / 249

07 부동산 개발방법 _ 260

-형질변경 / 260

-토목사업 / 265

-신축사업 / 268

 

<투자의 비용과 수익>

08 취득 _ 278

09 보유 _ 289

10 양도 _ 306

11 수익률 분석 _ 314

 

 

부동산 디딤돌 2권 

 

PART5,  Where - 어디에(지역)

01  국토 계획 _ 22

02  도로망 계획 _ 33

03  철도망 계획 _ 37

 

PART6,  What - 무엇을(종목)

01  주택 _ 44

02  상가 등 _ 61

03  토지 _ 68

 

PART7,  결론 - 투자전략 15가지

 

<부동산 시장 알고 투자하기>

01  대외경제 알고 부동산 시장 전망하기 _ 72

02  선거 때마다 변하는 부동산 시장 흐름 읽기 _ 99

03  불황에도 끄떡없는 확실한 부동산 _ 126

04  부동산 침체기에 어울리는 역발상 투자법 _ 144

 

<장점과 단점 확실히 구분하기>

05  차익형 부동산과 수익형 부동산 어느 것이 유리할까? _ 168

06  재개발과 재건축은 희망인가 절망인가? _ 184

07  부동산 투자 시 대출받는 게 약인가 독인가? _ 195

 

<이윤환의 핵심투자 전략>

08  부동산 후회 없이 매도할 타이밍 잡기 _ 209

09  소액으로 부동산 투자 잘하는 비법 _ 220

10  거주하면서 투자하고, 노후 대비까지 하는 일석삼조법 _ 228

 

<이윤환과 함께 부동산 투자 고수되기>

11  최신 트렌드 스마트 부동산 투자법 _ 236

12  웰빙 시대에 어울릴 건강한 부동산 투자법 _ 245

13  풍수지리로 접근하는 부동산 투자법 _ 262

14  프로처럼 부동산 투자하기 _ 299

15  나눔의 문화에 맞는 부동산으로 함께 잘살기 _ 322

 

 지은이 소개

지은이 _ 이윤환

 

해군 ROTC 중위 전역

국토개발연구소 대표

e그린투자연구소 대표

(주)우성I&D 부대표

KOREA부동산경제연구소 자문위원

한국도시개발연구포럼 자문위원

서울대학교 정비조합교육 임원

서울시 유망 뉴타운 공인중개사 총괄대표

RTN 부동산·경제TV 출연 중(부동산고민 무엇이든 물어보세요)

MTN 머니투데이TV 출연 중(부동산가이드­생생부동산클리닉)

 

저서로는

『부동산 투자의 디딤돌 1, 2』이 있다.

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